文｜邓浩志

前段时间住建部发文，说要引导要降低中介费？不久之后福州宣布“下调”中介费，单边收费不得高于成交价的1.5%。然后没两天，福州宣布收回，新政一日游。

为什么会有这种情况？中介费到底能不能降？可以降多少？楼市低迷，降一点中介费能不能起到刺激的作用？一系列问题，可能多数想购房的朋友心里面已经有答案，但绝对没有想象这么简单。

(资料图片仅供参考)

一则市场行为不是你说降就能降的，二则把问题扒开来看，其实中介费几乎就没有下调空间了。为什么？

简单说两句就明白：只要翻一翻中介公司的业绩，惨淡到一塌糊涂，以二手业务为主的上市机构，什么贝壳，合富等等，全线亏损。而非上市中小中介，直接一批一批地关门。再看看中介从业人员，有人批评他们素质参差，和快递，送餐没啥太大区别。但如果真的收费高，收入高，何至于招聘困难，经营亏损，最近大规模倒闭。中介费还能不能降？能怎么降？要深入研究。

中介费赚得太容易了吧？

很多人觉得中介动动嘴皮子，办点手续，就收个几万十几万不等，实在太高了。这是因为大城市房价高的结果。假如一套二手房500万，买卖双方各收1%，中介就赚10万。很多人不知道中介要带多少个客户看房，一个客户看多少次房才能成交。传统门店二手中介，一个店，10几号人，一个月，几百个客户，看上千次房，可能也就成交个2、3套。市场不好的时候，一个月也开不了一单。就算开个2、3单，收个二三十万，但十几号人的工资+佣金，大城市动辄几万块的店面租金，还有各种管理开销，各种软件系统开发维护成本，一批中后台支持人员……一算下来，其实利润极为浅薄。市场一低迷，马上就亏损。

换个角度想想，中介如果是个暴利行业，这么低技术门槛，肯定一窝蜂进入，市场行为就直接把价格给干下来了。我记得20多年前，广州二手中介还有买卖双方各收3%的情况。而现在，某大中介单方只收0.69%，而且很多时候就真的只能收一方的佣金。收入仅剩当年的10%—20%。谁说没降交易费用的？

市场行为行政干预也不妥

会不会硬性要求中介行业降佣金？如果人家亏损还要硬降吗？赔了钱算谁的？如果不是硬性要求，说这话又有啥意思？房产中介随意打电话骚扰客户是明令禁止的，不得倒买倒卖客户信息也是明令禁止的。这些不存在灰色地带的事都一直没管好，甚至完全没有管，管市场定价行为干啥呢？当然，行政干预市场也不是没有试过，如果在一些国计民生的领域倒也能勉强解释得过去。但中介费这点鸡毛蒜皮的事也要参合吗？房地产业就没其他更重要的问题了吗？

中介费是不是完全没有下降空间？也不是

近日，链家地产宣布：毕业生在京租房可享佣金五折优惠。不过拆解这个新闻看看本质，也不是单纯的简单降中介费。一则，链家响应了政府号召，主动配合，获得了好的印象和未来的资源；二则，这一宣传等于把几乎所有有租房需求的毕业生都聚拢到链家下面，瞬间成了独家生意。至于代价，其实不是收入减少一半，而是减少1/4。因为租单也是业主和租客双方给的，现在只是给租客打五折，所以顶多是75折。实际上，它如果按面价打75折，则实际减少收入并没有25%

所以，中介费不是不可能降，而是不可能普降。只能在特定的市场环境下，在获得新增资源为前提下才可能有下调空间。最终考量还是企业盈亏状况。

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